Das ist nur eine Vorschau für die Chronologie.

Objektbegehung

Bestandsanalyse

Für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie ist es von elementarer Bedeutung, das Objekt zunächst vor Ort in Augenschein zu nehmen. Immer wieder offenbaren sich dabei besondere Merkmale und Vorzüge, die mit Zahlen, Fotos und Plänen allein verborgen bleiben würden. Eine wichtige Rolle spielt auch das Erkunden der Umgebung.

Lage

Bei der richtigen Analyse der Lage kommt es auf Perspektivwechsel an. Nicht nur das Betrachten von Mikro- und Makrolage, auch eine facettenreiche Palette von Parametern wie Wohnumfeld, Anbindung, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsfaktoren oder auch akustische Faktoren kommt hier zum Tragen.

Zustand

Wie präsentiert sich die Immobilie? Wie ist ihr konkreter baulicher Zustand? Für die objektive Bewertung sind Aussagen zum Status der Instandhaltung, Pflege oder zu einem evtl. gegebenen Sanierungsbedarf unabdingbar.

Bausubstanz

Nicht nur das Alter des Gebäudes ist wichtig. Auch die Art der Errichtung wie z. B. Massiv- und Fertigbauweise und die dabei verwendeten Materialien werden vor Ort begutachtet.

Ausstattung

Die vorhandenen Wärme- und Energieversorgungssysteme, der Zustand und die Qualität von Fenstern, Türen und Fußböden sind maßgeblich für den Nutzen eines Hauses; ebenso wie die Situation des Daches und das Vorhandensein von Kellern.

Besonderheiten

Da kaum ein Haus dem anderen gleicht, bekommen unterschiedliche Eigenheiten wie z. B. Swimming-Pools, Kamine, Home Cinema, Solaranlagen, Teiche, Gartenhäuser, Einliegerwohnungen oder auch Sicherheitstechnik besondere Aufmerksamkeit.

Grundstück/Beschaffenheit

Eine Liegenschaft charakterisiert sich nicht nur durch ihre Größe, Form und Schnitt. Auch ob und wie sie erschlossen ist, welche Bebauung die Nachbarschaft aufweist, Geschossflächenzahl oder Bebauungspläne spiegeln sich im Nutzwert wider.

Besprechungstermin

Persönlicher Kontakt

Je mehr Vertrauen auf Käuferseite vorhanden ist, desto bessere Ergebnisse lassen sich erzielen. Deshalb ist es für die erfolgreiche Vermittlung wichtig, gute Kenntnisse von den Umständen für einen Immobilienverkauf zu haben, zu wissen, welche Ziele damit verfolgt werden und last but not least evtl. vorhandene besondere Wünsche zu kennen. Klarheit über diese Punkte verschafft ein persönliches Gespräch.

Verkaufsgründe

Welche persönlichen Gründe liegen vor? Ist ein Verkauf z. B. mit einem Orts- oder Berufswechsel verbunden? Möchte man sich grundsätzlich verändern, vergrößern oder verkleinern? Ein klares Verständnis über die Beweggründe der Veräußerung ist ein wichtiger Eckpfeiler für die Wahl der optimalen Vermittlungsstrategie.

Ziele

Bei der Zieldefinition gilt es vor allem, die Faktoren Zeit und Monetarisierung abzuwägen. Eine bedeutsame Rolle können auch das Bestreben nach Sicherheit spielen oder der Wunsch, sich von Belastungen zu befreien.

Wünsche/Präferenzen

Ein Haus, das man sehr gut kennt, in dem man womöglich viel Lebenszeit verbracht hat, möchte man i. d. R. nicht an beliebige Menschen übergeben. Das ist häufig beim Verkauf ebenso von Belang wie das Erhalten der Immobilie oder der Wunsch, Nutzer bleiben zu wollen.

Marktpreiseinschätzung

Expertise

Die bestmögliche Marktpreiseinschätzung verlangt eine sehr gute Kenntnis aller relevanten Parameter und die neutrale Betrachtung der Marktposition des Objekts (es gilt, die Gefahr des endowment effect zu vermeiden). Neben der professionellen Erfahrung sind dafür Indikatoren wie Standort, infrage kommende Zielgruppen, Berücksichtigung von Vor- und Nachteilen sowie eine detaillierte Marktkenntnis ausschlaggebend.

Standortanalyse

Die Daten der Begehung werden dafür ergänzt um demografische Kennzahlen und Ergebnisse der Analyse der Umgebung in Hinblick auf deren Kaufkraft, Beschäftigungsquote, Mieteranteile, Berufsgruppen und vieles mehr.

Zielgruppenanalyse

Wer sind die potenziellen Käufer der Immobilie? Welche Personengruppen? Mit welchen Einkommensverhältnissen? Wie sieht die familiäre Situation aus? Das Alter? Die spezifischen Bedürfnisse?

Marktpreis-Tools

Eine punktgenaue Immobilienbewertung ist im Grunde kein Hexenwerk, gelingt jedoch nur unter Einsatz professioneller Analyse- und Bewertungstools in Kombination mit umfassenden und aktuellen Marktdaten. Die häufige Preisfindungspraxis anhand des Vergleichens mit ähnlichen Angeboten ist vollkommen unzureichend.

Erfahrungswerte

Märkte verändern sich mit der Zeit. Warum Werte steigen oder fallen, wie Tendenzen und Trends verlaufen, mehr noch, sie überhaupt wahrzunehmen bedarf der Erfahrung von Experten.

Abschlussanalyse

In internen, strategischen Besprechungen werden Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken sowie das Potenzial der Immobilie betrachtet und eingeordnet. Als Ergebnis steht die durchdachte und gut begründete Einpreisung der Objekte.

Vertragsabschluss Alleinauftrag

Sicherheit

Eine exklusive Auftragsvergabe ermöglicht den optimalen Geschäftsabschluss. Störungen werden dadurch vermieden, die Konditionen können maßgeschneidert und vollumfänglich auf die besonderen Bedürfnisse des Kunden festgelegt werden.

Garantie umfangreicher Leistungen

Vom Erstellen anspruchsvoller Vermarktungsunterlagen über das Ausschöpfen aller relevanten Vermarktungsinstrumente und -kanäle wird der Vertrieb passgenau organisiert und gesteuert. Dazu zählt auch eine reibungslose Kommunikation.

Maßgeschneiderte Vertragskonditionen

Die Laufzeit, die gewünschte Art und Bestandteile der Dienstleistungen werden individuell abgestimmt, besondere Wünsche des Auftraggebers dabei berücksichtigt. Die Provision wird transparent geregelt.

Es gilt das Erfolgsprinzip

Nur bei Erreichen vertraglich vereinbarter Ziele sind unsere Leistungen honorarpflichtig. Gemäß der derzeitig ortsüblichen Provisionsregelung bezahlen in den meisten Fällen der Käufer und der Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen bzw. richtet sich die Regelung nach den gesetzlichen Vorgaben.

Einholung der Objektunterlagen

Dokumentenmanagement

Rechts- und Vertragssicherheit bei Immobilientransaktionen sind juristisch klar definiert. Spätestens zu einem Vertragsabschluss müssen diverse Unterlagen vorliegen. Darüber hinaus empfiehlt sich eine möglichst lückenlose Dokumentation der Verkaufssache. Ihre Erstellung sollte erfahrenen Experten überlassen werden. Das spart nicht nur Zeit und Kosten, sondern sorgt für Sicherheit.

Bauunterlagen

Zu den relevanten Bauunterlagen zählen Bauakten, Baubeschreibungen, Baupläne, Grundrisse und auch Unterlagen zu Renovierungen und Instandhaltungen.

Amtliche Unterlagen

Angefangen vom Grundbucheintrag über Flurkarten und Lagepläne, Katasterauszüge (z. B. Liegenschaftskataster), Genehmigungsurkunden für bestimmte bauliche Maßnahmen bis hin zum Energieausweis: das Spektrum amtlicher Unterlagen ist breit gefächert.

Verwaltungs-/Bewirtschaftsungsunterlagen

Es empfiehlt sich, den laufenden Betrieb umfassend darstellen zu können. Dafür benötigt werden z. B. Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, Betriebskostenermittlungen, Protokolle von Eigentümerversammlungen, aber auch Teilungserklärungen.

Wahl der Vermaktungsinstrumente

Maßnahmen

Abhängig vom Charakter der Immobilie, den Zielgruppen, den Ergebnissen der Marktanalyse und dem identifizierten Ziel wird aus einer umfangreichen Palette an Möglichkeiten der strategisch adäquate Maßnahmenkatalog zusammengestellt und umgesetzt.

Fotoaufnahmen

Ob anspruchsvolle Architekturfotografie oder mit Drohnen gemachte Aufnahmen: Bilder wirken unmittelbar, professionelle Fotos sind deshalb Pflicht.

Film/Animation

Bewegtbilder bewegen – idealerweise zum Kauf. Dabei kommt es immer auch auf den passenden Zuschnitt an. Mal gehören dazu hochaufgelöste 4K-Aufnahmen, Mal Luftbilder. Immer muss die Story stimmen, die zum Einsatz kommende Technik State-of-the-art sein.

3D-Visualisierungen

Innen, Außen, das ganze Bild zeigen. 360 Grad. Numerisch erzeugte, fotorealistische Renderings oder Konzeptbildentwicklungen können große Wirkung erzielen. Nicht nur im Planungsstadium eines Projekts.

Texte

Wenn der Leser einer Handlung gerne folgt, kommt die Botschaft bei ihm an. Texter und Übersetzer (Englisch), die ihr Handwerk verstehen und seit vielen Jahren erfolgreich praktizieren, lassen mit Worten Unbewegliches lebendig und wünschbar werden.

Grundrisse

Zuverlässigkeit und Klarheit zeichnen gute Grundrisse aus. Wenn nötig, müssen sie verbessert und/oder ergänzt, neu entwickelt oder auch grafisch neugestaltet werden. In jedem Fall eine Aufgabe für Fachleute.

Vermaßung

Eine für den Verkauf benötigte Wohnflächenberechnung basiert auf einer korrekten Vermaßung. Häufig liegt diese nicht mehr vor und muss neu erstellt werden.

Verkaufsbroschüre/Exposé

Um aus einer Immobilie eine überzeugende visuelle Marke zu machen, braucht es Fingerspitzengefühl und viel Erfahrung bei der Konzeption der Texte, des Layouts und der passenden grafischen Gestaltung, ganz im Geist des Architektur-Prinzips „Form follows function“.

Home Staging

Ein gutes Styling versteckt nichts, sondern betont die Vorzüge. Das gilt für Außenanlagen und Innenräume, weshalb dem Home Staging bei bestimmten Immobilien eine wichtige Rolle für den optimalen Vermarktungserfolg zufällt.

Interior Design

Die konstruktive Gestaltung der Räume ist, ganz gleich ob real oder virtuell, ein wichtiger Indikator für die Lebensqualität eines Hauses. Ob mit Komplett- oder Teilausstattung, was man sieht, begreift man besser.

Abnahme

Kontrolle

Es wird nichts veröffentlicht oder in Umlauf gebracht, was nicht vom Kunden gewollt ist. Deshalb werden ihm vor dem Vertriebsstart alle von Semmelrock Immobilienagentur erstellten Unterlagen und Medien vorgelegt und vom Kunden freigegeben.

Präsentation

Die Strategie wird erläutert und anhand der erstellten Medien werden das Vorgehen, die Kommunikationskanäle und die Ziele festgelegt.

Prüfung

Eine abschließende Prüfung der Objektdaten auf Richtigkeit und Vollständigkeit sowie ihre evtl. notwendige Revision oder Überarbeitung stellen sicher, dass keine falschen Informationen kommuniziert werden.

Freigabe

Der Kunde bestätigt abschließend die Korrektheit und erteilt die Freigabe zum Vertriebsstart.

Verkaufsstart

Wahl der Vertriebskanäle

Mit Vertriebsstart werden entsprechend der zuvor ausgewählten Strategie und Zielgruppen spezifische Kommunikationskanäle angesteuert und mit den entsprechenden Medien bespielt. Je nach Immobilie von konventionell bis hip.

Interne Kundenkartei

Zur DNA einer guten Vermittlungsagentur gehört eine qualitativ hochwertige und selektionsstarke Kundenkartei. Denn zu jeder Immobilie gibt es passende Interessenten, die in persönlichen Gesprächen und/oder per E-Mail zielgerichtet informiert werden.

Insertion in den großen Immobilienportalen

Die große Reichweite des World Wide Web ist aus der Immobilienvermarktung nicht mehr wegzudenken. Mit kostenintensiven Premiumplatzierungen und auf die Zielgruppe maßgeschneiderten Exposés und audiovisuellem Content können die aussichtsreichsten Interessenten gezielt selektiert und angesprochen werden. ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt sind die bekanntesten Namen, aber auch über ausgewählte Partnerportale lassen sich gute Erfolge erzielen.

Veröffentlichung auf der Firmenwebseite

Ein weiteres Schaufenster zur Welt ist die gute gepflegte und repräsentative Unternehmenswebseite der Semmelrock Immobilienagentur. Sie strahlt Exklusivität und einen hohen Lifestyle-Charakter aus. Eingebundene Animationen oder Filme sowie Hervorhebungen betonen die besondere Qualität der Immobilie. Ihr Objekt profitiert zusätzlich von der Wertigkeit des gesamten Portfolios.

Schaufenster

Gelegenheit macht nicht nur Diebe (sondern auch Liebe), wie das Sprichwort sagt. Es ist immer wieder überraschend, wie oft ein Kaufabschluss mit einem Blick im Vorbeigehen auf einen Aushang seinen Ursprung nahm.

Werbemaßnahmen am Objekt

Hier geht es um „Liebe auf den ersten Blick“: Das Objekt vor Augen, das Wissen um seine Verfügbarkeit, erste Hintergrundinformationen und sichtbare Kontaktmöglichkeiten schaffen im ersten Moment des Kaufprozesses Transparenz und Vertrauen. Schilder, Banner und Flyer sind dabei Mittel der Wahl.

Social Media

In weiter Ferne, so nah. Unabhängig von Raum und Zeit werden Fundstücke geliked, geteilt und in die engere Wahl genommen, bevorzugt auf Facebook und Instagram.

Flyer

Je nach Zielgruppe und Umfeld der Immobilie lohnt sich auch das Verteilen von Flyern in der Nachbarschaft bzw. Umgebung eines Verkaufsobjekts. Ein Klassiker, tausendfach bewährt.

Sonderaktionen

Vom „Tag der offenen Tür“ bis zum Koch-Event. Hier ist quasi alles erlaubt, wenn es zum Objekt und den Zielgruppen passt. Vielleicht ist es ja auch eine Kunstausstellung als pop-up.

Kommunikationsmanagement

Interessenten

Wer etwas für sich entdeckt hat, möchte mehr Informationen – und zwar schnell. Agieren und Reagieren. Beides muss stimmen und gewährleistet sein. Ob Exposés, ein Termin, ein persönliches Gespräch oder eine Besichtigung: Das Semmelrock-Team antwortet 7/7 und innerhalb von maximal 24 h.

Eigentümer

Volle Transparenz auch gegenüber den Eigentümern. Einfache und schnelle Erreichbarkeit und regelmäßiges Reporting stärken die vertrauensvolle Zusammenarbeit.

Informationsmanagement

Die Koordination mit dem entsprechenden Netzwerk aus Architekten, Gutachtern oder Finanzierungspartnern wird von Semmelrock Immobilienagentur geradlinig gesteuert und betreut. Evtl. auftretende Konflikte werden sachlich und zielführend moderiert.

Verkaufsabschluss

Steuerung

Je näher ein Verkaufsabschluss kommt, desto höher steigt der Puls bei Käufer und Verkäufer. Eine Phase hoher Anspannung. Übersicht, Erfahrung und kaufmännische Neutralität sichern einen beidseitig zufriedenstellenden Kaufabschluss.

Kaufpreisverhandlungen

Zunächst geht es darum, konkrete und belastbare Angebote einzuholen, diese zu evaluieren, um sie schließlich in konstruktive Kaufpreisverhandlungen zu führen.

Kaufpreiseinigung

Wenn beide Seiten ihren Benefit sehen und sie ihn im verhandelten Preis erkennen, ist ein wichtiges Ziel erreicht. Zeit für die verbindliche Reservierung der Immobilie.

Finanzierung/Bezahlung

Natürlich müssen Bonität des Käufers und die Finanzierung des Kaufes sichergestellt sein. Die Semmelrock Immobilienagentur besitzt die Expertise und die entsprechenden Kontakte, um die Zahlungsfähigkeit zu überprüfen und attraktive Finanzierungsmöglichkeiten zu vermitteln.

Notarielle Beurkundung

Der Vertrag

Der Rechtsakt der Beurkundung des Immobilienverkaufs durch einen Notar bedarf der sorgfältigen Vorbereitung und reibungslosen Durchführung. Kommt es zu Unregelmäßigkeiten, drohen ärgerliche oder evtl. kostspielige Verzögerungen bis hin zum Scheitern des Verkaufs. Semmelrock Immobilienagentur trägt Sorge für einen reibungslosen Ablauf.

Vorbereitung

Liegen alle notwendigen Unterlagen vor? Wenn das so ist, übermittelt die Semmelrock Immobilienagentur diese dem Notar. Es wird der Entwurf des Kaufvertrags eingeholt und wenn nötig von zugelassenen Übersetzern in fremde Sprachen übertragen. Ggfs. geäußerte Änderungswünsche werden kommuniziert und zwischen den Beteiligten moderiert.

Durchführung

Das Abstimmen und Vereinbaren des Beurkundungstermins beim Notar und auch die Begleitung zu diesem sind vom Semmelrock-Team gewissenhaft ausgeführte Leistungen.

Nachbetreuung von Verkäufer und Käufer

Nach dem Verkauf

Auch wenn der Vertrag unterzeichnet ist, besteht häufig Bedarf an Unterstützung bis alle Fragen geklärt sind. Bei der Übergabe und beim In-Besitz-Nehmen der Immobilie steht die Semmelrock Immobilienagentur Käufer und Verkäufer mit Rat und Tat zur Seite.

Übergabe

Für viele der emotionalste Moment bei einem Immobilientransfer ist die Schlüsselübergabe. Die Semmelrock Immobilienagentur begleitet ihn ebenso sachkundig und persönlich wie evtl. Abnahmen, die Vorstellung in der Nachbarschaft und Ähnliches.

Empfehlung von Dienstleistern

Ist das neue Zuhause erst bezogen, möchten neue Fragen beantwortet werden: Wer kümmert sich um den Garten? Wer kommt, wenn ein Schaden auftritt? Semmelrock Immobilienagentur hat hilfreiche Tipps und Kontakte zu Handwerkern, Gärtnern, Pool- oder Solaranlagen-Wartungsdiensten und anderen Dienstleistern. Damit Sie rundum bestens versorgt sind.